富力熱銷與郊區盤僵持 區位與政策交錯的廣州樓市
10月的廣州，開始透著絲絲秋涼，而今年遭遇行業寒流的樓市卻有瞭些微回暖。一個月前的房貸新政落地激起一波漣漪，在堅守限購的廣州樓市中，政策影響和購房需求正在分化。
10月，廣州全市新建商品住宅網簽連續三周保持在千套以上的高位水平。截至10月26日，廣州樓市10月累計網簽5645套，已超過9月份4515套網簽量，成交回升的同時中心區與郊區的成交正在呈現不同景象。
10月25日，富力地產旗下位於廣州越秀區的高端項目"富力東山新天地"以48000元/平方米報價加推新品，當天去化近九成。上周末推新的海珠區高端項目保利天悅，以40000元/平方米報價開售後去化超七成。
憑借市中心區位及改善型產品定位，高價盤在房貸新政助力下成交有所回暖。但外圍郊五區的項目成交則顯得不溫不火，新政並未引起漲價趨勢，金沙洲、蘿崗等外圍主力區仍然以較保守的定價穩住剛需支撐。
中心區富力高價盤熱銷
10月25日，位於廣州中心區越秀的富力東山新天地加推120、135平方米三房及172、180平方米四房產品，開盤精裝單價約48000元/平方米。據項目披露，富力東山新天地開盤當天新推貨量基本售罄，機車汽車貸款小額信貸利率比較2016銷售金額突破10億元。
無獨有偶，在上周末推出134平方米三房及198-211平方米四房新品的海珠區保利天悅，均價約40000元/平方米，同樣號稱開盤熱銷，錄得貸款信用貸款任何問題免費諮詢汽車貸款近七成去化率，一小時內實現3億元成交金額。
世聯行統計顯示，富力東山新天地加推貨量為160套，售出151套，保利天悅加推52套，售出42套。
兩個高價樓盤的熱銷也並非湊巧，相似的市中心區位及改善型產品，正在房貸新政催化下撬動買傢入市的沖動。
"兩個樓盤都在市中心，良好的區位條件和合適的產品定位是主要的賣點。"合富輝煌首席分析師黎文江指，中心區高價盤熱銷的主要原因是地段稀缺，二套房結清房款後執行首套房貸的政策提高瞭改善型買傢的入市期望，地段優越的項目首先成為利好受惠者。
在剛過去的10月第三周，廣州中心六區網簽均價全面上漲，拉動全市均價環比上升6%。其中，成熟中心區越秀區和天河區的高價盤簽約是主要推力，尚東君禦、嘉裕公館及禦東雅苑等中心樓盤成交均價都在40000-50000元/平方米之間。
市中心地塊稀缺高價項目的成交量上升，一定程度上反映瞭二套房貸新政後改善型買傢出手意願在增強，成為樓市回暖的一個跡象。但相比之下，外圍郊五區的項目成交則顯得有所僵持，在限購和房貸利率政策沒有明顯松動的情況下，廣州郊區剛需盤仍然將面對走量難題。
外圍郊區盤成交僵持
陽光傢緣統計顯示，10月20-26日廣州全市新建商品住宅成交均價環比上漲6%，拉動力為中心區高價盤網簽，因為外圍五區的網簽呈現量價齊降，成交量環比自1200多套回落至千套出頭，均價亦有超過500元下跌。
事實上，國慶節後番禺、增城等區域加推樓盤去化情況難稱理想。據世聯行統計，國慶後番禺萬科歐泊、君禦華府以及增城的錦繡天倫花園、中森名苑等樓盤加推，開盤去化率均不超過五成。
盡管央行已在國慶節前出臺新政支持首套房貸，但在限購及首套房貸利率沒有松動的情況下，廣州的剛需樓市成交並未受到太多的刺激。
"房貸新政對剛需的影響並不是那麼大，因為廣州目前沒有調整限購措施，而且商業銀行基於利潤考慮也沒有執行更多利率優惠。"黎文江認為，個別中心樓盤熱銷並非廣州樓市的整體代表，今年內大幅度的價格和成交反彈難以出現，而年底仍為開發商業績沖刺節點，預計今年廣州房價將以平穩收尾。
從10月份的網簽價格及項目成交來看，房貸新政後廣州樓盤的漲價傳言並未坐實。此外，有統計顯示，廣州全市商品庫存已超過900萬平方米，去化周期已達17個月。
據悉，11月廣州預計將有45個樓盤推新，推新項目總數與去年同期基本持平。雖然價格和優惠幅度已趨平緩，但走量庫存和去化難題下，積極走量仍然是當前主題。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-10-28/09134553474.shtml
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